아파트 취득세 등록세 계산 실전 가이드
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- 2025. 10. 28. 16:54
아파트 취득세 등록세 계산, 헷갈리지 않게 정리하는 부동산 실전 가이드
집을 사거나 분양을 받으면 ‘취득세’ 얘기부터 나오죠.
“세금이 생각보다 많이 나오네요?”
이 말, 아파트 계약서 앞에서 꼭 한 번은 듣습니다.
사실 취득세는 단순히 세율만 아는 걸로 끝이 아닙니다.
금액, 주택 수, 면적, 보유 목적에 따라 세율이 달라지기 때문에
정확한 계산법을 알아두면 세금 폭탄을 피할 수 있습니다.
오늘은 2025년 기준 아파트 취득세·등록세 계산 방법을
예시와 함께 알기 쉽게 풀어드릴게요.
1. 취득세·등록세란 무엇인가?
먼저 용어부터 정리해볼까요?
예전에는 ‘취득세’와 ‘등록세’가 따로 있었지만,
2011년 이후부터는 통합되어 ‘취득세’로 일원화되었습니다.
항목 내용
| 취득세 | 부동산, 차량, 회원권 등 자산을 ‘취득’할 때 내는 세금 |
| 등록세 | 과거 등기(등록)할 때 부과되던 세금 → 현재는 취득세에 포함 |
| 납부 시기 | 부동산 취득일(잔금일 또는 등기일)로부터 60일 이내 |
| 납부 방법 | 위택스(Wetax), 이택스, 시·군·구청 세무과 방문 |
💡 한 줄 정리:
지금은 ‘등록세’ 따로 없습니다.
즉, 아파트를 사면 “취득세 하나만” 내면 돼요.
2. 아파트 취득세 기본 세율 구조
취득세는 매입 목적(1주택/2주택/3주택 이상)과
금액, 면적, 취득 유형에 따라 다르게 적용됩니다.
구분 세율 비고
| ① 1주택 (6억 이하) | 1.1% | 기본세율 (취득세 1% + 농특세 0.1%) |
| ② 1주택 (6억 초과~9억 이하) | 1.3% | 누진 세율 적용 |
| ③ 1주택 (9억 초과) | 3.4% | 고가주택 기준 |
| ④ 2주택 | 8.4% | 다주택 중과세 적용 |
| ⑤ 3주택 이상 | 12.4% | 최중과세 |
| ⑥ 분양권·입주권 취득 | 1.1~3.5% | 주택 수 포함 여부 중요 |
💡 포인트:
세율은 단순히 가격이 아니라
‘몇 번째 주택이냐’가 가장 큰 변수입니다.
3. 실제 예시로 보는 아파트 취득세 계산
복잡한 공식보다 예시로 보는 게 가장 이해가 빠릅니다.
구분 아파트 매매가 주택 수 적용 세율 계산된 세금
| A씨 (1주택자) | 4억 원 | 1주택 | 1.1% | 4억 × 1.1% = 440만 원 |
| B씨 (2주택자) | 6억 원 | 2주택 | 8.4% | 6억 × 8.4% = 5,040만 원 |
| C씨 (3주택자) | 8억 원 | 3주택 이상 | 12.4% | 8억 × 12.4% = 9,920만 원 |
💡 결론:
1주택자는 부담이 적지만,
2주택 이상은 “투자용으로 본다”는 이유로 세율이 폭등합니다.
4. 감면·예외 규정 알아두기
모든 경우에 세율이 똑같이 적용되는 건 아닙니다.
아래 항목에 해당된다면 취득세 감면 혜택을 받을 수도 있습니다.
감면 유형 내용 비고
| 생애 최초 주택 구입 | 6억 이하, 1주택, 세대 기준 | 50~100% 감면 가능 |
| 신혼부부 특별공급 | 일정 요건 충족 시 | 최대 50% 감면 |
| 농어촌 이주자 | 귀농귀촌, 귀어 지원 정책 포함 | 지자체별 차등 |
| 상속 취득 | 상속 개시일로부터 6개월 이내 신고 | 중과 제외 |
| 분양전환 공공임대 | 공공임대 → 분양전환 시 | 일반세율 적용 |
💡 실전 팁:
취득세 감면은 ‘자동’이 아닙니다.
해당 요건을 충족하면 반드시 감면신청서 제출해야 해요.
5. 등록면허세·농특세 등 부가세까지 계산하기
앞서 말한 1.1%는 단순 취득세가 아니라
‘취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세’를 합친 총합 세율입니다.
세목 세율 적용 예시
| 취득세 | 1.0% | 기본 세율 |
| 지방교육세 | 0.1% | 취득세의 10% |
| 농특세 | 0.2~0.4% | 고가·다주택자에 적용 |
| 총합 세율 | 1.1~12.4% | 주택 수·가격 따라 달라짐 |
💡 쉽게 말해:
계산할 때 “1.1%면 되겠지” 하고 단순 계산하지 말고,
부가세 포함 총합으로 계산해야 실제 금액이 맞습니다.
6. 취득세 계산 시 자주 하는 실수
아파트 취득세 계산에서 가장 많은 오해는
“계약금만 냈으니 나중에 내면 되겠지?”입니다.
하지만 법적으로는 ‘잔금일 또는 등기일’ 기준으로 60일 이내 신고해야 합니다.
실수 유형 내용 결과
| 신고 지연 | 60일 내 미신고 | 가산세 20% 부과 |
| 주택 수 계산 오류 | 배우자 명의 포함 안 함 | 중과세 위험 |
| 분양권 포함 누락 | 입주권·분양권 미포함 | 세무서 수정 통보 |
| 감면신청 미제출 | 생애최초 혜택 누락 | 세금 환급 어려움 |
💡 정리하자면:
세금은 “모른다”는 이유로 봐주지 않습니다.
신고와 납부는 본인 책임이에요.
7. 간단한 취득세 계산 공식
아래는 아파트 취득세 계산의 기본 공식입니다 👇
취득세 = 취득가액 × 적용세율
단, 주택 수에 따른 중과세율과
지방교육세·농특세를 더해 총 세액을 산출해야 합니다.
예시 계산식 결과
| 5억 원 아파트 (1주택) | 5억 × 1.1% | 550만 원 |
| 7억 원 아파트 (2주택) | 7억 × 8.4% | 5,880만 원 |
| 10억 원 아파트 (3주택) | 10억 × 12.4% | 1억 2,400만 원 |
💡 꿀팁:
위택스(www.wetax.go.kr)에서 ‘취득세 계산기’를 이용하면
실제 납부 예상 금액을 바로 확인할 수 있습니다.
8. 취득세 절세를 위한 팁
취득세는 단기적으로 줄이기 어렵지만,
전략적으로 계획하면 부담을 줄일 수 있습니다.
절세 전략 설명
| 배우자 명의 분산 | 주택 수 분리로 중과 회피 |
| 생애 최초 구입 활용 | 감면 혜택 적극 적용 |
| 분양 시기 조정 | 계약·잔금 시점 분리로 세율 유리 |
| 증여보단 상속 | 상속은 중과 제외, 증여는 중과 대상 |
| 법인 명의 신중 | 법인 보유 시 세율 최대 12% |
💡 현실적인 조언:
주택은 ‘사는 시점’보다 ‘어떻게 사느냐’가 세금을 결정합니다.
마무리
아파트 취득세는 단순히 “집값의 몇 퍼센트”가 아닙니다.
주택 수, 가격, 취득 목적, 가족 명의까지 모두 영향을 주죠.
👉 1주택자는 세금 부담이 낮지만,
👉 다주택자는 중과세로 세금이 폭등합니다.
👉 생애 최초 구입자라면 반드시 감면 신청을 하세요.
계약서 서명 전, 세율표 한 번만 확인해도 수백만 원 차이가 납니다.
오늘 글을 북마크해두셨다가,
다음 계약 때 꼭 계산해보세요 —
당신의 부동산 지갑이 훨씬 가벼워질 겁니다 💰